7 вещей, которые нужно проверить, прежде чем покупать квартиру на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья дает возможность подобрать квартиру неплохого качества в нужном районе и по разумной цене. В то же время такая покупка чревата различными проблемами, связанными с мошенничеством и недобросовестностью владельцев недвижимости. Именно поэтому следует обратить внимание на 7 вещей, которые нужно проверить, прежде чем покупать квартиру на вторичном рынке.

Сведения из Единого государственного реестра недвижимости

Важные сведения о квартире и правах на нее можно почерпнуть из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Необходимый шаг проверки – ознакомление с выпиской из реестра, которую можно попросить у продавца или получить самому в офисе Росреестра, в МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. В этом документе отражается вся история перехода прав собственности (то есть купли-продажи, наследования и другие факты), наличие запретов и обременений на продажу за последние 20 лет.

Выписка из ЕГРН позволяет установить, является ли продавец действительно собственником квартиры, а также наличие иных лиц, обладающих правом на жилплощадь в ней и наличие запретов и ограничений на сделки с данной недвижимостью.

Следует обратить внимание на давность получения права собственности продавцом. Срок давности на предъявление претензий составляет 3 года, а значит, если право действует дольше этого срока, то волноваться не стоит о наличии других претендентов. Другой нюанс – частота сделок купли-продажи. Частая перепродажа повышает риск незаконной операции и чревата судебными разбирательствами. Следует также учитывать, что квартиры из старого жилого фонда, с которыми не совершались сделки, могут отсутствовать в ЕГРН.

Документы собственников

Сделку следует совершать только с гражданами, заслуживающими доверие. Для этого необходимо проверить личности всех собственников квартиры.

Прежде всего изучаются паспорта, следует убедиться в их подлинности. Для полной уверенности можно обратиться в паспортный стол. Важно также узнать о семейном положении и согласии на продажу недвижимости от супруги, а также о наличии несовершеннолетних детей.

Правоустанавливающие документы

Перед покупкой вторичного жилья необходимо тщательно изучить документ, подтверждающий право продавца на квартиру. В собственность она может достаться ему путем покупки, дарения, наследования или приватизации. Подтверждают право такие документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор дарения. В редких случаях недвижимость переходит в собственность по решению суда. Может быть представлен договор долевого участия в строительстве.

Важно учитывать один нюанс. Когда документ о наследовании или дарении предоставляет человек, не являющийся близким родственником предыдущего владельца, надо быть особенно внимательным. Подозрение вызывает быстрая продажа недвижимости после оформления правоустанавливающего документа. Велик риск наличия законных наследников.

Справки о прописанных в квартире

Законы РФ закрепляют за некоторыми категориями граждан право на проживание в квартире даже после ее продажи, и выписать их невозможно. Прежде всего, это несовершеннолетние дети и лица, на которых оформлено официальное опекунство. Рискованно покупать квартиру, где прописаны безвестно отсутствующие граждане. Они могут оказаться законными наследниками или иметь иные права по закону.

Изучению подлежат следующие документы: справка о регистрации по форме 9, справка о снятии с регистрации определенной категории лиц. Проверку следует начинать с рассмотрения расширенной выписки из домовой книги.

Справка о дееспособности собственника

Сделка купли-продажи с недееспособным лицом будет признана недействительной по решению суда по иску заинтересованных лиц. Это обстоятельство необходимо всегда помнить. Первое впечатление составляется по внешним признакам. Продавец не должен иметь психических отклонений, быть наркоманом или алкоголиком. В момент подписания договора собственник должен четко осознавать ответственность такого шага.

Сведения о дееспособности граждан не предоставляются другим лицам. Для получения подтверждения можно попросить справку о дееспособности или уговорить владельца вместе с покупателем посетить наркологический и психоневрологический диспансер для освидетельствования.

Информация о долгах

Новый владелец недвижимости вместе правом собственности получает и все обязательства прежнего собственника, связанные с жильем. Прежде всего, это касается залога квартиры в банке. В соответствии со ст.131 ГК РФ залог будет считаться законным только после госрегистрации. Узнать о его наличии можно по выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра.

Другое важное обстоятельство – долги по ЖКХ и за капремонт. Они также переходят новому собственнику. При покупке квартиры надо проверить последние платежки, а также узнать в управляющей компании или ЖЭКе о наличии долгов по капремонту.

Доверенность

Сделку купли-продажи лучше всего производить с непосредственным собственником жилья. Однако иногда приходится иметь дело с доверенным лицом (например, хозяин проживает за границей). В этом случае надо быть предельно осторожным и тщательно проверить доверенность. Она должна быть заверена нотариусом. Данные документа сверяются с паспортными данными доверенного лица. Неплохо иметь подтверждение собственника на его правомочность в осуществлении сделки.

Покупка квартиры является ответственным мероприятием, в процессе которого можно лишиться крупных денежных средств. Риск мошенничества и появления претензий будет минимальным при учете вышеуказанных нюансов. Не стоит бояться показаться чрезмерно осторожным человеком. В законности сделки добропорядочный продавец должен быть заинтересован не меньше, чем покупатель.